[주간동아]

공급 과잉·10년 주기설·금리인상 시나리오…집값 하락으로 ‘하우스푸어’ 속출할 수도

 

2017~2018년 총 76만 가구가 공급될 것으로 전망되면서 ‘입주대란설’이 설득력을 얻고 있다. [뉴스1]

#1 서울 충정로 오피스텔에 전세로 살고 있는 직장인 A씨는 오늘도 열심히 부동산 관련 기사를 들여다본다. 주변 아파트값이 몇 달 만에 수천만 원씩 오르는 걸 보면서 이러다 영영 집을 못 사는 건 아닌가 불안해졌기 때문이다. 지금이라도 추가 상승 여력이 있는 물건을 골라 내 집 마련의 꿈을 이루고 싶지만, 혹시 ‘상투’는 아닐까 하는 걱정이 또다시 발목을 잡는다. 더욱이 조만간 부동산시장 거품이 꺼질 것이란 전망이 심심찮게 나와 섣불리 집을 사서는 안 될 것 같기도 하다. “늦었지만 지금이라도 사라”는 의견과 “지금 사면 반드시 후회한다”는 의견 사이에서 이러지도 저러지도 못한 채 속만 태우고 있다.

#2 서울 강서구 마곡동에 사는 주부 B씨는 집 생각만 하면 마음이 조마조마하다. 얼마 전 2억 원이나 대출받아 내 집을 마련한 데 이어, 만기 적금 2000만 원을 털어 집 근처에 오피스텔도 한 채 분양받았기 때문이다. 오피스텔 분양은 초기 투자금이 분양가의 10%밖에 되지 않고 중도금도 무이자로 대출받을 수 있어 가능했다. 무리인 줄 알면서도 눈 딱 감고 분양 열풍에 합류한 B씨는 조만간 전매로 목돈을 쥘 수 있으리란 희망에 들떠 있기도 잠시, 여기저기서 들려오는 ‘부동산 붕괴론’에 불안감이 엄습해온다. 만약 그렇게 되면 집값이 떨어지는 것은 물론, 오피스텔은 전매가 불가해 자칫 빚더미에 앉을 수도 있기 때문이다. 과연 B씨가 느끼는 불안감이 단순한 우려에 그칠지, 아니면 혹독한 현실로 다가올지 미래를 예측하기란 결코 쉬운 일이 아니다.

집을 산 사람도, 사지 않은 사람도 모두가 고민인 요즘이다. 올해 하반기에 들어서면서 부동산 버블 붕괴 시그널이 조금씩 구체화되고 있기 때문이다. 11월 3일 정부가 발표한 부동산대책 역시 이러한 분위기를 반영한다. 정부는 부동산 투기 열풍을 잠재우고자 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 분양권 전매제한 기간을 기존 6개월에서 ‘입주 전까지’로 대폭 늘렸다. 그 외 서울지역과 경기 일부 지역도 전매제한 기간이 1년 6개월로 늘어났다. 또한 한 번 청약에 당첨되면 5년 안에 추가로 재당첨이 불가능하고, 2가구 이상 다주택자도 청약 1순위에서 제외된다. 결국 단타로 웃돈만 받아 챙기려는 투기세력을 걸러내겠다는 의도다. 이는 곧 우리나라 부동산시장에 버블이 꼈음을 방증하는 것이라고 볼 수 있다.

실제로 최근 일고 있는 부동산 광풍은 비정상적이라는 여론이 우세하다. 올해 삼사분기 실질 국민총소득(GNI)은 0.3% 줄어들었고, 소비자물가 상승률은 지난해 0.7%에 이어 올해는 1%대 중반에 머물 것으로 예측된다. 디플레이션 문턱에 왔다고 볼 수 있다. 실업률(3.6%) 또한 11년 만에 가장 높은 수치를 보이고 있으며, 9월 수출 감소폭은 5.9%를 기록 중이다. 일본의 ‘잃어버린 20년’ 전야와 같다고 얘기하는 이들도 있다. 결국 우리나라 경제는 부동산 경기 하나로 간신히 연명하고 있는 셈이다.

 

국내 경제, 부동산 경기로 인공호흡

그 배경에는 부동산 대출 규제 완화가 있다. 2014년 8월 최경환 전 기획재정부 장관 겸 경제부총리는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 지역과 관계없이 각각 70%와 60%로 전격 완화했고, 여기에 저금리 기조까지 맞물려 너도 나도 ‘빚내서라도 집 사자’는 쪽으로 분위기가 형성되면서 부동산시장에 투기 열풍이 불기 시작했다. 부동산시장 과열에 본격적으로 불을 지핀 건 단연 강남 재건축 아파트들이다. 고분양가 논란에도 강남 재건축 아파트 분양에 청약자가 몰리고, 분양권에는 수천만 원 이상 웃돈이 붙고 있다. 그렇다 보니 평범한 가정주부와 직장인은 물론, 대학생까지 분양권 웃돈을 노리고 청약 현장을 기웃대는 상황이 벌어지고 있다.

올해 초 고분양가 논란을 불러온 서초구 잠원동 신반포자이는 평균 37.8 대 1 경쟁률을 기록했다. 서초구 반포동 서초한양아파트를 재건축하는 반포래미안아이파크는 일반 아파트(주상복합 제외)로는 역대 최고가인 3.3㎡당 평균 4290만 원에 공급됐다. 6월 청약을 받은 강남구 일원동 현대아파트 재건축 물량인 래미안루체하임의 분양가는 3.3㎡당 평균 3730만 원으로 45 대 1 경쟁률이었으며, 강남구 개포동 개포주공3단지 재건축 물량인 디에이치아너힐즈는 3.3㎡당 평균 분양가 4137만 원에 경쟁률 138 대 1을 기록했다. 10월 초 분양한 잠원동 아크로리버뷰(신반포5차)의 평균 분양가는 3.3㎡당 4194만 원이며, 올해 서울지역 최고 경쟁률(306 대 1)을 보였다.

현재 부동산시장이 실수요자가 아닌 투자세력에 의해 좌지우지되다 보니 통념에서 벗어나는 상황까지 발생하고 있다. 대표적으로 아파트 구매자의 연령층 변화를 볼 수 있다. 새로 집을 마련하기보다 정리할 나이인 50, 60대가 아파트 구매에 열을 올리고 있는 것. 한국감정원 부동산연구원에 따르면 지난해 아파트 구매자 중 60세 이상은 11만2036명으로 2011년 7만1245명보다 57.2%나 늘었다. 같은 기간 아파트 구매자가 가장 많이 증가한 연령층은 55~59세(58.1%)였다. 이들 가운데 상당수가 향후 집값이 더 오르리라 보고 미리 집을 구매해 자식에게 물려주는 것으로 분석된다.

또 다른 특이점은 청약 경쟁률과 분양 6개월 내 계약률 지표가 따로 움직인다는 점이다. 전국 평균 청약 경쟁률은 2014년부터 지속적으로 상승해 올해 9월 평균 12.4 대 1을 기록한 반면, 전국 아파트 평균 초기 분양률은 지난해 2분기 92.2%를 정점으로 급격히 하락해 올해 이사분기 70.5%에 그쳤다. 이는 결국 서울과 수도권을 제외한 지방에서는 오히려 미분양이 속출하고 있다는 얘기다. 국토교통부에 따르면 9월 말 기준 수도권 미분양 물량은 1만9021가구로 8월에 비해 10.9% 감소했지만, 지방은 4만1679가구로 1.2% 증가했다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “강남의 경우 분양권 전매 비율을 기준으로 했을 때 40% 정도가 투기 수요라고 볼 수 있다. 단기간에 웃돈을 노리고 ‘묻지 마 청약’을 하는 수요가 늘어나면서 부동산시장 전반에 이상 현상이 퍼지고 있다”고 말했다.

 

웃돈 노리는 투기 수요 40%

이러다 어느 순간 부동산 거품이 꺼지고 경제위기가 촉발되는 건 아닌가 하는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 올해 초부터 꾸준히 제기되는 ‘2017~2018년 입주대란설’과 그로 인한 ‘역(逆)전세난’에 대한 우려가 대표적이다. 역전세난은 집주인이 세입자를 구하지 못해 퇴거하는 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다. 입주대란설은 지난해부터 올해까지 분양한 아파트에 입주가 시작되는 2017~2018년 ‘공급 과잉’ 현상이 일어날 것이란 주장으로, 이는 통계만 봐도 충분히 예상 가능하다.

온라인 주택거래 정보 사이트 부동산114에 따르면 아파트 입주 물량은 2017년 37만 가구, 2018년 39만 가구로 2년 동안 총 76만 가구에 달한다. 여기에 단독주택과 다가구주택 입주 물량까지 더해지면 실제 입주 예정 물량은 이보다 더 늘어날 전망이다(47쪽 표 참조).

결국 이 시기 주택공급량이 크게 늘어나면 집주인은 세입자를 구하지 못해 역전세난이 일어나고, 이는 전셋값 하락→급매물 증가→아파트값 하락으로 이어진다는 시나리오다. 서울 등 수도권에서 2017~2018년 입주 물량이 가장 많을 것으로 예상되는 지역 1위는 경기 화성시(5만2089가구)다. 그 뒤를 경기 시흥시(2만5243가구), 용인시(2만2469가구), 김포시(2만1740가구), 수원시(1만7446가구) 등이 잇는다. 지방의 공급 과잉 상위 5개 지역은 세종시(2만8398가구), 경남 창원시(2만6338가구), 충남 천안시(1만9404가구), 충북 청주시(1만4398가구), 대구 달성군(1만4201가구) 등이다.

부동산 리서치 전문업체 리얼투데이의 양지영 실장은 “부동산 가격의 가장 큰 변동 원인은 수급 상황이다. 실거주가 아닌 투자를 목적으로 주택을 구매한 경우 잔금을 치러야 하는 입주 시기에 공급 과잉으로 매수자 혹은 세입자를 찾지 못하면 부동산 가격이 떨어지는 건 당연한 이치다. 경매 물건이 쏟아져 나오거나 가계부채로 심각한 문제가 발생할 수도 있다”고 경고했다.

반면 입주대란이 발생하지 않을 것이란 견해도 만만치 않다. 2008~2013년 주택공급량이 평균 분양 물량인 28만5000가구보다 부족했기 때문에 단기간에 늘어난 주택공급량을 시장에서 어느 정도 소화할 수 있다는 논리다. 부동산업계에서는 매년 45
만~50만 가구를 신규 수요로 본다. 매년 30만 쌍이 결혼하고, 10만 쌍이 이혼한다. 노후로 인한 멸실주택이 매년 10만 가구이므로, 이를 합치면 매년 필요한 주택 수요는 50만 가구 안팎이라고 볼 수 있다. 더욱이 2011~2015년에는 주택공급량이 매년 5만~10만 가구 부족했다. 따라서 2017년 이후 주택공급량이 많아진다 해도 그동안 쌓인 대기 수요가 있는 만큼 공급 과잉이 심각한 수준은 아닐 것이라는 주장이 나올 수도 있다. 상가투자 정보업체 에프알인베스트먼트의 안민석 연구원은 “물량이 많아져도 회수하는 데 시간이 좀 더 필요할 뿐, 그 즉시 시장이 붕괴되지는 않으리라 본다. 적어도 3~5년 주기로 찾아오는 부동산 가격의 오르내림 현상을 자연스럽게 받아들이고, 상당 부분을 시장 자율에 맡겨야 한다”고 주장했다.

부동산 붕괴설을 뒷받침하는 두 번째 시나리오는 ‘부동산 10년 주기설’이다. 먼저 국내 집값은 1988년 절정에 달했다. 강남 압구정동 현대아파트가 사상 처음으로 3.3㎡당 1000만 원을 돌파한 시기도 이때다. 연간 30만 가구에 달하던 주택공급량이 80년 경제위기로 15만 가구로 줄었고 이후 87년까지 25만 가구 안팎에 그쳤다. 여기에 1986~88년 ‘3저 호황’(저달러·저금리·저유가)으로 밀려든 달러가 시중에 풀리면서 과잉 유동성으로 집값이 폭등했다. 급기야 노태우 정부가 89년 ‘주택 200만 호 건설계획’을 발표했고, 입주 시점인 93년에야 집값이 안정됐다.

 

금리인상 시한폭탄 될 수도

2009년 벌어진 ‘하우스푸어’ 사태가 2018년 이후 다시 한 번 재연될지도 모른다는 불안 심리가 퍼지고 있다. [뉴스1]

두 번째 집값 상승 및 하락은 그로부터 10년 만인 1998년 찾아왔다. 97년 외환위기로 집값이 폭락한 것. 당시 김대중 정부는 경기부양책으로 부동산 규제를 대폭 완화했고, 이듬해인 99년부터 본격적으로 집값이 상승하기 시작해 두 자릿수 상승세를 기록했다. 2002년에는 서울 아파트값이 30%나 폭등하기도 했다. 그러다 또 10년 뒤인 2008년 글로벌 금융위기(미국 서브프라임 모기지 사태)가 터지면서 부동산시장은 하락세로 돌아섰다. 그리고 지금은 2년 뒤 2018년에 입주대란으로 가격 조정이 이뤄지리란 예측이 만연해 있다. 이처럼 부동산시장에는 일정 사이클이 존재한다는 게 전문가들의 중론이다. 하락기, 회복기, 상승기, 조정기를 통상 10년 주기로 반복하고 있기 때문이다.

세 번째 부동산 붕괴설 시나리오는 ‘금리인상’이다. 최근 1~2년 사이 저금리 기조가 유지되면서 너도 나도 대출받아 집을 구매한 바람에 8월 우리나라 가계부채는 사상 최고치를 경신했다. 그러자 정부는 가계부채에서 가장 큰 비율을 차지하는 주택담보대출을 줄이고자 은행의 대출총량 규제에 나섰고, 당국의 가계대출 관리에 대한 압박 강도가 세지면서 시중 은행들은 금리를 높이는 방식으로 대출자를 밀어내고 있다. 석 달 전까지만 해도 주택담보대출 이자는 2%대에 머물렀지만 현재는 모든 은행이 3%대로 올렸다.

사실 빚내서 집을 산 사람에게 가장 치명적인 시나리오는 금리인상이다. 갑자기 금리가 오르면 매달 납부해야 하는 대출이자가 많아지고, 자칫 감당하기 힘든 수준에 다다를 경우 주택 가압류 등 최악의 상황도 연출될 수 있기 때문이다. 2009년에도 분양가상한제 등으로 공급 물량이 늘고 금리가 16%까지 급등해 결국 ‘하우스푸어’로 전락한 이가 속출한 바 있다. 만약 금리인상 기조가 유지된다면 무리하게 빚내 집을 산 사람은 또 한 번 혹한의 시기를 맞게 될지도 모른다. 김우철 더불어민주당 국토교통 전문위원은 “금리는 앞으로 오를 일만 남았다. 금리인상 공포가 현실화하면 우리나라 경제의 시한폭탄으로 작용할 수 있다. 대출이자를 내려고 제2금융권에 손을 뻗는 서민이 많아지면 우리 경제는 걷잡을 수 없을 정도로 어려워질 수 있다”고 말했다.

 

인터뷰 | 고종완 한국자산관리연구원장

▼안갯속 부동산시장, 실수요자 집 사도 될까 ▼
 

[동아DB]

정부의 11·3 부동산대책 발표 이후 실수요자의 마음은 더욱 바빠졌다. 신규 부동산대책 발표 전부터 일기 시작한 ‘풍선효과’가 점점 더 가시화하고 있기 때문이다. 서울 강남을 눌렀더니 비(非)강남권이 들썩이는 꼴이다. 실제로 부동산대책 발표를 앞둔 10월 2007년 이후 가장 많은 청약자가 몰렸다. 건설사들이 9월 추석 연휴 등을 피해 인기 단지의 분양을 10월에 쏟아낸 영향도 있지만, 정부의 수요 규제가 일찌감치 예고되면서 투자 수요자들이 정부 대책에 앞서 서둘러 청약을 했다는 분석이 지배적이다.

금융결제원 자료에 따르면 10월 전국적으로 총 74개 단지에서 4만19가구의 새 아파트가 일반 분양되면서 청약시장이 후끈 달아올랐다. 이 가운데 1순위에 마감된 단지는 총 63곳으로 전체의 85.1%를 차지한다. 전체 공급 단지 가운데 월별 1순위 마감 비율이 80%를 넘어선 건 2010년 2월(90.0%) 이후 6년 9개월 만의 일이다. 반대로 ‘이번에도 기회를 놓쳤다’며 여전히 부동산 매물을 살펴보는 실수요자도 많다. 그렇다면 이들은 앞으로 어떤 전략을 취해야 할까.

고종완 한국자산관리연구원장(사진)은 “무리해서 고가 아파트를 분양받기보다 설령 조정이 되더라도 낙폭이 크지 않은 곳, 교통이나 쇼핑 등 호재가 하나쯤은 반드시 껴 있는 곳으로 눈을 돌려라”고 조언한다.

“과거에도 그랬듯, 강남을 조이면 강북이나 신도시 같은 다른 지역이 반사이익을 보게 돼 있어요. 특히 저금리 기조가 유지되는 한 자금이 부동산으로 몰릴 수밖에 없죠. 내 집을 마련할 계획이라면 지금부터라도 지역을 선별해서 볼 필요가 있습니다. 단, 공급 과잉이 예상되는 지역은 피하고, 강남권으로 출퇴근이 가능한 곳을 노려볼 만합니다.”

고 원장은 경기도권에서는 광명, 성남, 하남, 판교, 안양, 인덕원 등을 꼽았다. 대부분 KTX, 신분당선, 신안산선 등 교통 호재가 있는 곳으로 서울로 이동하기 편리한 곳은 크게 조정을 받지 않는다는 논리에서다. 고 원장은 “얼마 전까지 많이 올랐다 지금 조정을 받는 지역도 있고, 2018년 공급 과잉 여파에 시달릴 수도 있지만 실거주를 목적으로 한다면 약간의 등락은 견뎌낼 수 있다는 각오로 들어가는 게 좋다”고 조언했다.

여유 자금이 좀 더 있다면 서울지역도 가능하다. 광진·성동·마포·용산구, 여의도·목동 등 공급 과잉과 무관한 지역은 향후 하락세로 꺾이지 않으리라는 게 고 원장의 생각이다.

“누구나 집을 사면 집값이 오를 것을 기대하지만 지금 같은 상황에서는 집값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것도 한 방법입니다. 2006년 부동산 호황기와 비교해 다른 점은 부동산시장이 한꺼번에 움직이지 않는다는 겁니다. 지역에 따라 가격 흐름이 다르고, 입지가 좋은 곳은 시장 상황과 상관없이 계속 오를 수밖에 없어요. 자금 능력과 생활 패턴을 고려해 옥석을 가리는 게 중요합니다.”




김유림 기자 mupmup@donga.com

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