공시지가.... 시세의 2배라고만 쳐도
전국 부동산(토지+건물+주택+기타 등등) 공시지가 총액이 1경원
전체인구 5천만명
1인당 2억원
3인 가족 기준 공시지가액으로만 6억
부동산중개업자라면 다 알만한 공시지가와 시세 차이를 그냥 2배로만 해도 12억
님들도 그러심?
?
그럼 한 가족 평균 사는 집 가격이 3억이면
나머지 9억 곱하기 5천만명.... 이거 얼마임? 4,5경원????? 4조원 곱하기 1,000???
이거 누가 다 가지고 있음?
?
전국 부동산 총액이 공시지가로만으로도 1경원이라는 기사
http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201511132136305&code=920202&med=khan
?
엉터리 공시지가가 땅값 거품을 숨겼다는 기사
http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201511132136305&code=920202&med=khan
?
부동산 중개업자가 말하는 시세와 공시지가의 하늘과 땅차이
http://blog.naver.com/bora8604/220523668502
?
?
?
[커버스토리]엉터리 공시지가 ‘땅값 거품’ 숨겼다
김준기 기자 [email protected]
입력 : 2015-11-13 21:36:30ㅣ수정 : 2015-11-13 21:48:53
ㆍ수도권 대표 아파트 4곳 1990년 이후 땅값 분석
?
주택협동조합 ‘집쿱’ 추진위원회(http://cafe.daum.net/citizeneye)가 수도권 대표 아파트 4곳의 1990년 이후 땅값 변동을 분석했다. 분석은 해당 아파트의 분양가와 매년 시세(집값)에서 건축비를 제외한 뒤 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 감안해 땅값을 산출하는 방식으로 이뤄졌다. 공시지가가 아니라 실제 땅값 시세가 얼마인지 보기 위해 집값을 바탕으로 역으로 추산한 것이다.
예컨대 한 아파트의 3.3㎡(1평)당 시세가 2000만원, 건축비는 500만원이고 용적률이 200%라면 이 아파트의 땅값은 3.3㎡당 (2000만원-500만원)×200%=3000만원으로 산출되는 방식이다. 건축비는 정부가 정한 표준건축비에 가산금(건설사가 임의로 책정해 더하는 건축비)을 충분히 감안, 추정해 분석에 반영했다.
분석 결과 4개 수도권 대표 아파트의 땅값은 2000년 이전에는 거의 오르지 않다가 2000년 이후 급등하기 시작한 것으로 나타났다.
정권별로는 노무현 정부 5년 동안에만 1990년 가격 대비 2.1~18.5배 올라 상승률이 가장 높았다. 반면 이명박 정부 기간에는 1990년 가격의 마이너스 7.4~0.5배 변동해 땅값 상승률이 가장 낮았다.
?
■ 땅값 거품 얼마나 커졌나
①서울 삼성동 아이파크(2001년 분양, 용적률 296.3%, 분양 당시 건축비 3.3㎡당 600만원으로 추정)
이 아파트는 2001년 8월 분양 당시 분양가가 3.3㎡당 평균 1460만원이었다. 이 아파트의 시세는 2004년 5월 입주 때 2500만원으로 1.7배 상승했고, 올 9월 현재는 분양가의 3.1배인 4718만원대에 형성돼 있다.
이 아파트가 지어지기 전인 1990년 바로 옆에 있는 홍실아파트의 땅값은 3.3㎡당 1040만원이었다. 2001년 이 아파트가 분양할 당시의 땅값을 분양가에 용적률과 건축비 등을 감안해 계산해보면 2550만원으로 2.5배가량 높아졌다. 2009~2010년에는 땅값이 1억5629만원에 달했다. 분양 이후 10년도 안돼 땅의 가치가 6.1배 올랐고 1990년과 비교하면 15배 상승했다. 현재는 1억2203만원으로 분양 때의 4.8배, 1990년의 11.7배 수준이다.
?
②경기 분당 파크뷰(2001년 분양, 용적률 356%, 분양 당시 건축비 3.3㎡당 500만원으로 추정)
이 아파트는 2001년 4월 분양될 때 가격이 3.3㎡당 평균 873만원이었다. 시세가 가장 높았던 때는 2007년으로 분양가의 4배인 3518만원에 달했다. 현재 시세는 2181만원 수준이다.
이 아파트 단지의 1990년 땅값은 3.3㎡당 406만원 정도로 추산된다. 1995년 토지공사가 포스코개발에 이 가격에 팔았으나 계약이 무산됐고 이후 1999년 한 아파트 시행사가 이 땅을 408만원에 매입했다. 이 단지의 분양 당시 땅값은 3.3㎡당 1329만원으로 나온다. 아파트 분양 당시부터 땅값이 토지매입비의 3배에 달한다. 이 아파트 땅값은 2007년 1억742만원(1990년 대비 26.5배, 분양 당시 대비 8.1배)까지 치솟았다가 현재는 1990년 대비 14.7배인 5983만원이다.
?
③서울 반포 주공1단지(1974년 분양, 용적률 110%, 1990년 당시 건축비 3.3㎡당 100만원으로 추정)
재건축이 임박한 이 아파트 단지는 1974년 3월 분양 당시 가격이 3.3㎡당 16만원이었다. 41년이 지난 현재 이 아파트의 시세는 6334만원으로 395배 상승했다.
이 아파트의 땅값은 현재 3.3㎡당 6858만원으로 1990년(644만원)에 비해서도 10.6배가 올랐다. 1974년 분양 당시와 비교하면 집값처럼 수백배가 올랐을 것으로 추정된다.
④서울 잠실 아시아선수촌 아파트(1984년 분양, 용적률 152%, 1990년 당시 건축비 3.3㎡당 100만원으로 추정)
1984년 3.3㎡당 평균 134만원에 분양된 이 아파트는 올 9월 현재 시세가 3270만원으로 31년 만에 24배 올랐다. 땅값은 1990년 3.3㎡당 1445만원에서 2007년 6025만원으로 4.2배까지 오른 것으로 추산됐다. 현재는 4818만원으로 1990년의 3.3배 수준이다. 이 아파트도 분양 당시와 비교하면 땅값 상승률이 훨씬 더 커진다.
■ 땅값 언제, 왜 올랐나
분석 결과 1990년대 노태우·김영삼 정부 시절에는 정부가 강력한 원가연동제로 분양가를 규제해 아파트값이 크게 상승하지 않은 것으로 나타났다. 정부가 아파트 분양가를 택지비와 건축비 등 원가에 연동하도록 강제했기 때문에 건설사들이 고분양가를 책정하는 것이 불가능했던 것이다.
?
그러나 외환위기 직후 집권한 김대중 정부가 경제회복을 위해 분양가 자율화 정책을 실시하면서 집값과 땅값이 가파르게 상승하기 시작했다. 집쿱은 노무현 정부 때는 형식적인 분양가 상한제와 신도시·혁신도시 등 무분별한 개발, 분양원가 공개 반대 정책 등이 집값을 폭등시켰다고 지적했다. 반면 이명박 정부 때는 땅값이 하락세를 보였는데, 이는 2010년 12월 서울 강남·서초지역에 3.3㎡당 900만원대의 ‘반값 아파트’로 공급된 보금자리주택의 효과가 컸다고 집쿱은 분석했다.
그러나 현 박근혜 정부 들어서 정부가 재건축·재개발 규제 완화, 민간택지 분양가 상한제 폐지 등으로 고분양가를 부채질하며 주변 집값들까지 다시 끌어올리고 있다. 특히 공공주택업처리지침을 개정해 조성원가의 110% 이내에 공급하도록 돼 있던 공공택지 공급 기준을 삭제하면서 저렴한 주택의 공급 길이 막힌 것도 집값 상승을 부추기고 있다고 집쿱은 분석했다.
?
[출처: 중앙일보] 쌀값 50배, 기름값 77배 뛰는 동안 땅값은 3000배 올랐다
?
주택협동조합 ‘집쿱’ 추진위원회(http://cafe.daum.net/citizeneye)가 수도권 대표 아파트 4곳의 1990년 이후 땅값 변동을 분석했다. 분석은 해당 아파트의 분양가와 매년 시세(집값)에서 건축비를 제외한 뒤 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 감안해 땅값을 산출하는 방식으로 이뤄졌다. 공시지가가 아니라 실제 땅값 시세가 얼마인지 보기 위해 집값을 바탕으로 역으로 추산한 것이다.
예컨대 한 아파트의 3.3㎡(1평)당 시세가 2000만원, 건축비는 500만원이고 용적률이 200%라면 이 아파트의 땅값은 3.3㎡당 (2000만원-500만원)×200%=3000만원으로 산출되는 방식이다. 건축비는 정부가 정한 표준건축비에 가산금(건설사가 임의로 책정해 더하는 건축비)을 충분히 감안, 추정해 분석에 반영했다.
분석 결과 4개 수도권 대표 아파트의 땅값은 2000년 이전에는 거의 오르지 않다가 2000년 이후 급등하기 시작한 것으로 나타났다.
정권별로는 노무현 정부 5년 동안에만 1990년 가격 대비 2.1~18.5배 올라 상승률이 가장 높았다. 반면 이명박 정부 기간에는 1990년 가격의 마이너스 7.4~0.5배 변동해 땅값 상승률이 가장 낮았다.
?
■ 땅값 거품 얼마나 커졌나
①서울 삼성동 아이파크(2001년 분양, 용적률 296.3%, 분양 당시 건축비 3.3㎡당 600만원으로 추정)
이 아파트는 2001년 8월 분양 당시 분양가가 3.3㎡당 평균 1460만원이었다. 이 아파트의 시세는 2004년 5월 입주 때 2500만원으로 1.7배 상승했고, 올 9월 현재는 분양가의 3.1배인 4718만원대에 형성돼 있다.
이 아파트가 지어지기 전인 1990년 바로 옆에 있는 홍실아파트의 땅값은 3.3㎡당 1040만원이었다. 2001년 이 아파트가 분양할 당시의 땅값을 분양가에 용적률과 건축비 등을 감안해 계산해보면 2550만원으로 2.5배가량 높아졌다. 2009~2010년에는 땅값이 1억5629만원에 달했다. 분양 이후 10년도 안돼 땅의 가치가 6.1배 올랐고 1990년과 비교하면 15배 상승했다. 현재는 1억2203만원으로 분양 때의 4.8배, 1990년의 11.7배 수준이다.
?
②경기 분당 파크뷰(2001년 분양, 용적률 356%, 분양 당시 건축비 3.3㎡당 500만원으로 추정)
이 아파트는 2001년 4월 분양될 때 가격이 3.3㎡당 평균 873만원이었다. 시세가 가장 높았던 때는 2007년으로 분양가의 4배인 3518만원에 달했다. 현재 시세는 2181만원 수준이다.
이 아파트 단지의 1990년 땅값은 3.3㎡당 406만원 정도로 추산된다. 1995년 토지공사가 포스코개발에 이 가격에 팔았으나 계약이 무산됐고 이후 1999년 한 아파트 시행사가 이 땅을 408만원에 매입했다. 이 단지의 분양 당시 땅값은 3.3㎡당 1329만원으로 나온다. 아파트 분양 당시부터 땅값이 토지매입비의 3배에 달한다. 이 아파트 땅값은 2007년 1억742만원(1990년 대비 26.5배, 분양 당시 대비 8.1배)까지 치솟았다가 현재는 1990년 대비 14.7배인 5983만원이다.
?
③서울 반포 주공1단지(1974년 분양, 용적률 110%, 1990년 당시 건축비 3.3㎡당 100만원으로 추정)
재건축이 임박한 이 아파트 단지는 1974년 3월 분양 당시 가격이 3.3㎡당 16만원이었다. 41년이 지난 현재 이 아파트의 시세는 6334만원으로 395배 상승했다.
이 아파트의 땅값은 현재 3.3㎡당 6858만원으로 1990년(644만원)에 비해서도 10.6배가 올랐다. 1974년 분양 당시와 비교하면 집값처럼 수백배가 올랐을 것으로 추정된다.
④서울 잠실 아시아선수촌 아파트(1984년 분양, 용적률 152%, 1990년 당시 건축비 3.3㎡당 100만원으로 추정)
1984년 3.3㎡당 평균 134만원에 분양된 이 아파트는 올 9월 현재 시세가 3270만원으로 31년 만에 24배 올랐다. 땅값은 1990년 3.3㎡당 1445만원에서 2007년 6025만원으로 4.2배까지 오른 것으로 추산됐다. 현재는 4818만원으로 1990년의 3.3배 수준이다. 이 아파트도 분양 당시와 비교하면 땅값 상승률이 훨씬 더 커진다.
■ 땅값 언제, 왜 올랐나
분석 결과 1990년대 노태우·김영삼 정부 시절에는 정부가 강력한 원가연동제로 분양가를 규제해 아파트값이 크게 상승하지 않은 것으로 나타났다. 정부가 아파트 분양가를 택지비와 건축비 등 원가에 연동하도록 강제했기 때문에 건설사들이 고분양가를 책정하는 것이 불가능했던 것이다.
?
그러나 외환위기 직후 집권한 김대중 정부가 경제회복을 위해 분양가 자율화 정책을 실시하면서 집값과 땅값이 가파르게 상승하기 시작했다. 집쿱은 노무현 정부 때는 형식적인 분양가 상한제와 신도시·혁신도시 등 무분별한 개발, 분양원가 공개 반대 정책 등이 집값을 폭등시켰다고 지적했다. 반면 이명박 정부 때는 땅값이 하락세를 보였는데, 이는 2010년 12월 서울 강남·서초지역에 3.3㎡당 900만원대의 ‘반값 아파트’로 공급된 보금자리주택의 효과가 컸다고 집쿱은 분석했다.
그러나 현 박근혜 정부 들어서 정부가 재건축·재개발 규제 완화, 민간택지 분양가 상한제 폐지 등으로 고분양가를 부채질하며 주변 집값들까지 다시 끌어올리고 있다. 특히 공공주택업처리지침을 개정해 조성원가의 110% 이내에 공급하도록 돼 있던 공공택지 공급 기준을 삭제하면서 저렴한 주택의 공급 길이 막힌 것도 집값 상승을 부추기고 있다고 집쿱은 분석했다.
?
집쿱은 공시지가가 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다고 지적했다. 실제 삼성동 아이파크의 경우 2008년 공시지가는 3.3㎡당 3894만원이었으나 집값을 감안해 추산한 시세 땅값은 1억5481만원에 달했다. 분당 파크뷰도 2007년 공시지가는 1931만원이지만 시세는 1억742만원으로 나타났다. 집쿱 김성달 정책실장은 “2000년 이전까지는 공시지가와 시세의 차이가 크지 않았지만 이후 집값이 폭등해 땅값도 가파르게 상승했음에도 공시지가는 여전히 물가상승률 정도로만 올라 땅값 상승을 제대로 반영하지 못했다”며 “정부가 부실한 공시지가를 내세워 땅값 폭등의 실체를 숨기고 있다”고 말했다.
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
쌀값 50배, 기름값 77배 뛰는 동안 땅값은 3000배 올랐다
- 기자
하남현 기자
#1960년대 초 말죽거리(현 서울 서초구 양재역사거리 일대)의 땅값은 평당 300원 정도였다. 그런데 1969년 제3한강교가 개통되고 이듬해 경부고속도로가 뚫리면서 이 지역 땅값은 3.3㎡당 5000~6000원으로 폭등했다.
?
#87년 연평균 10% 정도 오르던 전국 땅값은 88년 27% 뛰었다. 강남에는 3.3㎡당 1000만원을 돌파한 아파트가 등장했다. 88 서울올림픽을 앞두고 ‘3저(低) 호황(저유가·저달러·저금리)’으로 시중 유동성이 풍부해졌고 이 돈이 온통 땅으로 몰려들었다.
?
‘2976배’.
경제개발이 본격화한 64년과 2013년 한국의 평균 땅값 차이다. 같은 기간 명목 국내총생산(GDP) 성장 속도(1933배)보다 훨씬 가팔랐다. 쌀(50배), 휘발유(77.5배) 같은 생필품 가격 변화와 비교하면 차이가 더 크다. 산업화·도시화에 따른 개발에 ‘부동산 투기’라는 사회적 현상이 더해진 결과다. 한국을 ‘부동산 공화국’이라 부르는 이유다. 이런 상황은 지금도 마찬가지다. 국부의 89%를 부동산이 차지한다. 여전히 현금보다 부동산 보유가 부의 척도이자 관리법이다.
16일 한국은행에 따르면 한국의 ㎡당 평균 지가는 64년 19.6원에서 2013년 5만8325원으로 올랐다.
같은 기간 한국 전체 토지가격을 더한 명목 토지자산가액은 1조9300억원에서 5848조원으로 3030배 증가했다. GDP 대비 지가총액 비율은 64~2013년 평균 392%다. 이 비율은 70년(547%)과 91년(597%)에 크게 치솟았다. 이는 당시 경제개발과 투기 열풍을 반영한다.
조태형 한은 경제통계국 팀장은 “68년 이후 경인고속도로, 경부고속도로 같은 도로 설비와 산업단지 인프라가 확충됐고 강남 개발도 본격화되며 땅값이 상대적으로 크게 올랐다”며 “80년대 후반 등 소위 ‘3저 호황’으로 주택가격이 급등세를 나타낸 점도 91년 지가 상승률이 정점을 찍은 데 영향을 줬다”고 설명했다.
68년(59.8%), 89년(38.9%) 지가 상승률이 크게 높았던 것도 같은 이유에서였다. 지가가 하락한 시점은 90년대 초반과 98년 외환위기 두 차례다. 90년대 초반엔 80년대 주택가격 폭등에 따른 기저효과와 정부의 토지초과이득세, 공시지가제도 도입과 같은 규제가 영향을 미쳤다고 한은은 분석했다.
산업구조의 중심이 농업에서 제조업으로 옮겨가며 지목별 지가총액 비중도 크게 변했다. 논·밭·임야의 지가총액 비중은 64년 57.2%에서 2013년 23.7%로 33.5%포인트 떨어졌다.
반면 대지(건물을 지을 땅)와 공장용지 비중은 같은 기간 28.8%에서 55.7%로 26.9%포인트 높아졌다. 또 도로·철도·항만 등 사회간접자본 비중이 확대되면서 기타 토지 지가총액 비중도 이 기간 14%에서 20.6%로 6.6%포인트 상승했다.
2013년 말 현재 GDP 대비 지가총액 비율은 409%다. 한은은 “50년 평균과 비교해 큰 차이가 없다”고 설명했다. 그럼에도 토지를 포함해 한국 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 여전히 높다.
2013년 기준 전체 땅값 규모(5848조원)에 건물자산(3941조5000억원)을 더하면 총 국민순자산(1경1039조2000억원)의 88.7%에 달한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “한국은 소득 대비 부동산 자산 보유 비중이 높은데 이를 유동화할 수단도 마땅치 않은 게 특히 문제”라며 “고령화 사회를 맞이해 이런 상황이 사회문제가 될 수 있는 만큼 주택연금 다양화, 월세상품 다변화 등을 통해 부동산 자산의 유동화 방안을 마련해야 한다”고 설명했다.
하남현 기자 [email protected]
?
㎡당 19원짜리 땅이 5만원대로
도로·인프라 늘며 본격 상승
3저 호황, 올림픽 거치며 급등세
같은 기간 명목GDP는 1933배 올라
“부동산 소유가 여전히 부의 척도”
?
‘2976배’.
경제개발이 본격화한 64년과 2013년 한국의 평균 땅값 차이다. 같은 기간 명목 국내총생산(GDP) 성장 속도(1933배)보다 훨씬 가팔랐다. 쌀(50배), 휘발유(77.5배) 같은 생필품 가격 변화와 비교하면 차이가 더 크다. 산업화·도시화에 따른 개발에 ‘부동산 투기’라는 사회적 현상이 더해진 결과다. 한국을 ‘부동산 공화국’이라 부르는 이유다. 이런 상황은 지금도 마찬가지다. 국부의 89%를 부동산이 차지한다. 여전히 현금보다 부동산 보유가 부의 척도이자 관리법이다.
16일 한국은행에 따르면 한국의 ㎡당 평균 지가는 64년 19.6원에서 2013년 5만8325원으로 올랐다.
같은 기간 한국 전체 토지가격을 더한 명목 토지자산가액은 1조9300억원에서 5848조원으로 3030배 증가했다. GDP 대비 지가총액 비율은 64~2013년 평균 392%다. 이 비율은 70년(547%)과 91년(597%)에 크게 치솟았다. 이는 당시 경제개발과 투기 열풍을 반영한다.
조태형 한은 경제통계국 팀장은 “68년 이후 경인고속도로, 경부고속도로 같은 도로 설비와 산업단지 인프라가 확충됐고 강남 개발도 본격화되며 땅값이 상대적으로 크게 올랐다”며 “80년대 후반 등 소위 ‘3저 호황’으로 주택가격이 급등세를 나타낸 점도 91년 지가 상승률이 정점을 찍은 데 영향을 줬다”고 설명했다.
68년(59.8%), 89년(38.9%) 지가 상승률이 크게 높았던 것도 같은 이유에서였다. 지가가 하락한 시점은 90년대 초반과 98년 외환위기 두 차례다. 90년대 초반엔 80년대 주택가격 폭등에 따른 기저효과와 정부의 토지초과이득세, 공시지가제도 도입과 같은 규제가 영향을 미쳤다고 한은은 분석했다.
산업구조의 중심이 농업에서 제조업으로 옮겨가며 지목별 지가총액 비중도 크게 변했다. 논·밭·임야의 지가총액 비중은 64년 57.2%에서 2013년 23.7%로 33.5%포인트 떨어졌다.
DA 300
반면 대지(건물을 지을 땅)와 공장용지 비중은 같은 기간 28.8%에서 55.7%로 26.9%포인트 높아졌다. 또 도로·철도·항만 등 사회간접자본 비중이 확대되면서 기타 토지 지가총액 비중도 이 기간 14%에서 20.6%로 6.6%포인트 상승했다.
2013년 말 현재 GDP 대비 지가총액 비율은 409%다. 한은은 “50년 평균과 비교해 큰 차이가 없다”고 설명했다. 그럼에도 토지를 포함해 한국 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 여전히 높다.
2013년 기준 전체 땅값 규모(5848조원)에 건물자산(3941조5000억원)을 더하면 총 국민순자산(1경1039조2000억원)의 88.7%에 달한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “한국은 소득 대비 부동산 자산 보유 비중이 높은데 이를 유동화할 수단도 마땅치 않은 게 특히 문제”라며 “고령화 사회를 맞이해 이런 상황이 사회문제가 될 수 있는 만큼 주택연금 다양화, 월세상품 다변화 등을 통해 부동산 자산의 유동화 방안을 마련해야 한다”고 설명했다.
하남현 기자 [email protected]
[출처: 중앙일보] 쌀값 50배, 기름값 77배 뛰는 동안 땅값은 3000배 올랐다
