감정원 "주택가격 최대 충격변수는 실업률"

"전세가격 비율 상승 원인은 집주인 손실 메우기"

(세종=연합뉴스) 성혜미 기자 = 서울에서 아파트를 사려면 7년 넘게 한 푼도 안 쓰고 돈을 모아야 하는 것으로 나타났다.

주택가격에 가장 큰 충격을 주는 변수는 '실업률'이며 최근 매매가격 대비 전세가격 비율 상승의 주된 원인은 저금리에 따른 집주인의 '손실 메우기'인 것으로 분석됐다.

한국감정원은 이같은 내용을 포함한 2015년 상반기 동향 및 하반기전망 분석보고서를 28일 발표했다.

◇ 서울 아파트 사려면 7년 넘게 한 푼도 안써야 = 주택부담 수준을 평가하기 위한 지표 가운데 'PIR(Price to Income Ratio)'은 소득 대비 주택가격 비율을 나타낸다.

연소득 전부를 주택 구입에 사용할 때 걸리는 시간을 뜻하며 PIR이 10이면 10년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집 한 채를 살 수 있다.

세계적 주택시장 조사연구기관인 PUP(Performance Urban Planning)의 최근 보고서에 따르면 홍콩의 PIR은 17, 호주 5.5, 뉴질랜드 5.2, 싱가포르와 영국 각 5.0, 일본 4.4, 한국 4.0, 캐나다 3.9, 미국 3.4, 아일랜드 3.0 순이다.

주요 도시별 비교에서 서울의 PIR은 6.4로 토론토(6.5)와 비슷한 수준이며 밴쿠버(10.6), 시드니(9.8), 런던 (8.5)보다는 낮은 중상위권에 속했다.

하지만 서울의 주요 주거형태인 아파트의 경우 PIR이 7.3으로 나타났다. 7년 넘게 소득을 한 푼도 안 쓰고 모아야 살 수 있다는 의미다.

PIR 3 이하는 '주택구입을 감당할 수 있는 수준', 3.1∼4.0은 '조금 부담스러운 수준', 4.1∼5.0은 '주택구입이 어려운 수준', 5.1 이상은 '거의 감당할 수 없는 수준'으로 구분된다.

감정원은 "한국 전체의 주택부담 수준은 국제적으로 높지 않지만, 지역별로 상당한 편차가 존재하며 특히 서울의 아파트를 사기 위한 부담은 매우 높은 수준"이라고 설명했다.

◇ 주택가격에 가장 큰 충격요인은 '실업률' = 감정원 분석결과 근로소득과 소비자물가, 주택가격 전망에 대한 소비자태도지수와 전세가격이 올라가면 주택가격이 오른다.

반면 실업률, 주택건설 착공 실적이 오르면 주택가격은 내린다.

특히 실업률 상승에 따른 주택가격 반응정도가 가장 크다.

실업률이 10% 상승하면 주택가격의 반응정도는 -0.12%이며, 실업률 상승 후 4개월 이후부터 반응이 나타나는 것으로 조사됐다.

각 변수가 10% 상승할 때 주택가격의 반응정도를 보면 근로소득은 0.02%, 소비자물가는 0.07%, 주택가격 소비자태도지수는 0.05%, 전세가격은 0.08% 상승하는 것으로 나타났다.

◇ 전세가격 비율 상승은 집주인 손실 메우기 때문 = 감정원에 따르면 2000년대 초반의 전세가격 비율 상승은 전세가격이 매매가격보다 큰 폭으로 상승했기 때문이다. 전세가·매매가가 모두 올랐지만 전셋값 상승폭이 더 컸다는 것이다.

하지만, 최근의 전세가격 비율 상승은 전세 가격이 지속적으로 상승하는 반면 매매가격의 하락 또는 보합 때문에 발생한다는 차이점이 있다.

감정원은 최근 전세가격의 상승은 임대주택의 내재가치 상승이 아닌 저금리에 따른 전세운용수익 손실분을 메우기 위한 집주인의 행태가 주된 원인이라고 봤다.

주택임대시장에서는 전세가격이 상승하는 반면 월세지수 하락, 전월세 전환율 감소 현상이 지속하고 있는데 이는 전세수익 감소에 따라 임대인이 전세를 월세로 전환하기 때문이라고 감정원은 설명했다.

noanoa@yna.co.kr

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